La famille qui s’agrandit, une mutation à l’autre bout de la France ou un retour en centre-ville au moment de la retraite : si les occasions de changer de logement sont nombreuses, pour le ménage concerné, qui convoite alors un bien de 300.000 euros en moyenne, c’est toujours le même casse-tête. Bien sûr, le plus simple serait de vendre avant d’acheter, histoire de se laisser le temps de trouver la perle rare et d’arriver devant son banquier en position de force, avec un solide apport.

Pour éviter un double déménagement ainsi que des frais de location temporaire (pour une famille nantaise, par exemple, 12.000 euros de plus à prévoir sur six mois, dont 1.500 euros mensuels de location), mieux vaut caler les deux transactions le même jour, si possible devant le même notaire. Ce qui implique d’insérer, dans le compromis d’achat du futur bien, une clause suspensive précisant que l’opération est conditionnée à la cession du premier logement. Mais aussi de négocier avec l’acheteur pour qu’il patiente deux à trois mois de plus que d’ordinaire avant de passer devant notaire… Gare alors aux réactions en chaîne, si jamais l’une de ces transactions devait mal tourner. On a vu plus confortable.

Voilà pourquoi, dans deux tiers des cas, les ménages optent pour un crédit relais, qui permet d’acheter avant de vendre, en obtenant un prêt basé sur une partie de la valeur du bien détenu. Une solution particulièrement conseillée lorsque le logement habité, déjà payé en totalité, vaut plus cher que celui convoité, comme le montre notre premier cas ci-dessous, celui du relais sec, où l’opération ne coûte que 11.500 euros sur huit mois. Moins qu’un double déménagement, donc. Sauf que, le plus souvent, un crédit reste à rembourser sur le logement. A condition que le capital restant dû (le “CRD”) de cet emprunt ne pèse pas plus de 80% de la valeur actuelle du bien, deux cas de figure s’offrent alors à vous.

Vous êtes au maximum de vos capacités d’endettement ? Sollicitez un crédit achat-revente, qui consiste à reprendre ce CRD dans le nouveau prêt nécessaire à l’achat. Confortable, cette solution permet de garder une échéance quasi constante, que ce soit avant ou après la vente, une fois que le produit de la transaction aura soldé, en partie, le nouveau prêt souscrit. Mais cette option reste chère, puisque, pour lisser la mensualité, la banque allongera au maximum le prêt (vingt-trois ans dans notre deuxième exemple).

A l’inverse, vos revenus se sont accrus et vous êtes désormais loin du maximum de vos capacités de remboursement ? C’est le crédit relais classique qui s’impose. Au lieu d’un seul prêt, ce sont deux emprunts qui seront cette fois octroyés. Le premier, d’un montant variant de 50% (bien atypique, compliqué à revendre) à 80% (compromis déjà signé, bien situé en zone tendue) de la valeur du logement (CRD déduit), sera soldé dès la revente.

Le second, du montant complémentaire nécessaire à l’acquisition, est un prêt normal. Comme votre ancien crédit reste en vigueur, ce montage implique de pouvoir faire face, temporairement, à un doublement des mensualités, avant retour à la normale. Mais, comme le montre notre dernier cas, c’est l’option la moins coûteuse : 52.000 euros en cas de revente après six mois, moitié moins qu’avec le prêt achat-revente.

Quelle que soit la solution adoptée, il y a une règle à respecter : ne soyez pas trop gourmand au moment de fixer le prix de vente du bien. Chaque mois supplémentaire en vitrine coûtera en effet de lourds intérêts, portant de 2.000 à 9.000 euros le coût du prêt si vous vendez en deux ans au lieu de six mois. “Surtout, vous risqueriez d’être en délicatesse avec la banque, dont les contrats prévoient un délai maximal de deux ans pour céder”, explique Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage.

Au terme de cette période, l’établissement pourrait vous obliger à vendre à la casse. Ou forcer l’organisme de cautionnement à se retourner contre vous. Pour éviter cela, tenez la banque informée en permanence de votre situation : le plus souvent, elle proposera un arrangement, de type nouvel échéancier, associé à une légère baisse du prix.